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2014年11月18日 星期二

揭開台中市炒地皮集團的神秘面紗

曾國鈞\文

觥籌交錯的行業


        對台中市來說現在是一個黑暗的時代,也是一個光明的時代,黑暗的是失業率偏高,普遍的薪資所得偏低,房價節節高升,低所得者望它興嘆。光明的是台中市的高檔餐廳場場爆滿、幾條大馬路塞車連連,房地產景氣欣欣向榮,房地價格屢創新高。在這光明與黑暗兼蓄的環境裡滋生了一個特別的行業就是「炒地皮」。



        炒地皮形成一個集團,他們的集結在地方上有相當的「實力」,買賣土地是他們主要的工作,他們有犀利的眼光,只要是他們相中的土地,特別是新開發的地區,就會如溫州幫的集結方式進行炒作,俟達到一定程度後,獲利了結再尋找另一個目標,因為財力雄厚、操控自如,幾乎是無往不利。

        為得到相關的房地產資訊,他們會結合各行各業的有力人士定期聚會,包括民意代表、官員、司法人員、工商企業人士等。他們利用各方面的訊息來源搶得先機,一般人以為政府相關部門是訊息的重要來源,但他們深知政府所委託的規劃公司才是重要的訊息來源,所以它們會選擇在大眾尚未知道之前提早進場,俟時機成熟後,開始多次互相移轉買賣,帶動周遭土地價格,把土地炒熱升溫。有時開發案變卦時他們因及早獲得消息,所以也能安全退場。但有時退場後出乎意料之外地皮仍髙燒不退時,他們也會斷然買回已賣出的土地重起爐灶。

        他們唯利是圖,為達目的無所不用其極,必要時會透過行賄、壓迫、欺騙、軟硬兼施等手段,向特定目標下手,一旦出手絕毫不手軟,很多地主在土地出售後才頻呼上當。

        他們手中總是握著正在增值或增值最快的土地,他們的集團中,有許多律師、醫師、企業老闆等實力堅強的成員,有的甚至放棄了原先優渥的工作,加入他們的行列,只因炒地皮的暴利遠遠超過其原先工作的所得,而且工作輕鬆、優遊自在。

        高級餐廳是他們交誼的所在,也是訊息交換、心得交流的重要場所,許多土地買賣是在這裡觥籌交錯時敲定的。有時因為訊息來源豐富,也會把握機會狠狠地賺它一筆仲介費。

        國家的機器病了,多少人終生勞苦僅得糊口,他們整日泡茶聊天,就日進斗金,他們對社會沒有貢獻,卻攫取社會經濟發展所創造的利益,他們破壞了土地正常交易違反正義,他們是房價節節高升的影舞者,它們是拉開貧富差距的罪魁禍首,他們的行業最特別,是觥籌交錯的行業。

水湳是大肥羊

        水湳經貿園區的規劃獨領風騷,68公頃的大公園串連出全台無雙的發展格局,是台中市最有發展潛力的開發區,這群炒地皮集團早已相中這個目標,所以在民國95年規劃之初就開始進場操作,當時每坪4萬元,隨著規劃案漸漸成熟曝光,地價飛速暴漲,短短三年已漲到每坪20萬元,地價一日三市節節高升,如幻如夢般地驚喜連連,堪稱是炒地皮集團最佳的炒作戰場。

        值得一提的是整個開發案的南側有一塊公園預定地「公51」,本來規劃時並沒有在範圍內,「公51」的公告現值每平方公尺為2萬4千元,較水湳開發區的每平方公尺7千元髙出3倍多,這集團觸動了敏感神經,推斷如能將該「公51」納入水湳開發區一定財源滾滾,該公園已編定了40幾年始終無法徵收開闢,因在飛機航道下方有高度限制無法建築,根本沒人敢問津,所以公告現值雖然每平方公尺是2萬4千元,但市價僅1萬4千元而已,市價比公告現值還便宜,集團內有地政專業人員,知道區段徵收分配土地的計算基礎是公告現值,如能買到「公51」的土地納入水湳開發,就可比別人可多分配3倍多的土地,本輕利厚。在厚利的誘使下集團們分進合擊,動用一切力量務必將「公51」納入水湳開發區範圍內,當時整個開發正在規畫階段尚未完全明朗化,沒引起多少市民注意,所以過關斬將順利地把「公51」納入水湳開發區範圍內,且一併透過都市計畫變更程序進行開發。

肆無忌憚的炒作

        如期納入開發範圍後,炒地皮集團始敢放心大肆收購「公51」土地,使得「公51」地價節節髙升,97年到99年間,僅5.2公頃的土地,居然買賣移轉次數達333次之多,其中趙家就逹106次,有多筆土地居然買進後賣出,賣出後再買進,幾乎把水湳炒爛了。被欺騙上當的原地主開始發出不平之嗚,向議會出聲,部分議員也開始撻伐反對將「公51」納入水湳開發範圍,但這些反對議員很快就被撫平了,背後的原因大家心知肚明,集團們打了一場漂亮的勝仗。

樹大招風

        但人算不如天算,整個水湳開發案的都市計畫送到內政部都市計畫委員會審議時,內政部都市計畫委會委員們早已聽聞炒地皮的風聲,有提議將「公51」剔除水湳開發範圍,也有主張將水湳案退回市政府,這可引起集團們一陣恐慌,開始動用特別的關係進行說項,最後妥協的結果是將水湳開發範圍切成南北兩區同時開發,兩區分別計算土地分配,這等於是將「公51」侷限在南側區單獨分配土地。集團們原先預期比別人多分配3倍多的土地落空了,期待雖然落空了但卻也保住險些被剔除的驚險。

200億的爭奪

        集團們當然心有不甘,俟整個開發定案後開始進行補救,當然要用盡各種辦法要多分配土地。聘請名律師提出訴願,也透過民意代表向上級政府陳情。起先的要求是與公有土地合併計算,因公有土地地價偏低,合併分配對地價高者有利。繼而要求提高上漲率,區段徵收需參考市價評定所有土地的地價,也等於同時評定地價的上漲率,上漲率高分配的土地多。均與法規不合一一被打回票,最後鼓動所有的地主直接訴求提高分配比率,從原先報中央核准的40%要求提高到50%,假使真能提高到50%的話,估計將可多分配8公頃的土地,按目前的市價行情計算可達200億,這使大家的眼睛為之一亮,龐大的利益驅使他們用盡心思要與市政府爭奪這塊大餅。他們最恨的就是市政府的不配合,找了幾個議員施壓均不買帳。最後不得已使出緩兵之計,妥協俟訴願有結果後再分配土地,他們的如意算盤是期待改朝換代後可能有起死回生的機會。但難忍幾次在公開場合政府官員不買帳的態度,他們一再的揚言要在世界不動產年會給市政府難看。

變調的世界不動產年會

       102年5月台中市舉辦第64屆世界不動產年會,是台中市政府與台中市不動產開發公會聯合舉辦,它可大大的提高台中的國際能見度與知名度,同時也考驗台中市是否有能力舉辦世界性的會議與活動,所以台中市各界莫不競競業業、上下齊心、通力合作的辦好這個活動。開幕典禮當天,他們糾集30多人到不動產年會的會場金典酒店舉牌抗議,並借用別人的入場証混入場內,於馬英九總統講完話正合影留念時,強行上台以英語抗議指稱胡志強市長與曾國鈞局長貪腐「corruption」,並在會場厲聲尖叫,此擧造成轟動,佔據媒體版面,隨後胡志強市長雖以「現在大家知道台灣個真正的民主國家了」自我解嘲,贏得與會人士的起立鼓掌,但對台灣、台中市的顏面仍是一大傷害。會後漣漪不斷,在房地產界被熱烈的討論,交相指責歸為「敗類」,許多建築業者宣稱與其劃分界線。

        氣憤難平的地政局長向地檢署提出加重名譽誹謗罪之訴,地檢署居然未經傳訊即裁定不起訴,向髙檢署提出再議,同樣不經傳訊就裁定不起訴處分,地政局長如洩了氣的氣球,百思不解,但也真正見識到炒地皮集團的功力。

大規模的律師團

        另一個見到功力的,炒地皮集團聘請5位國內知名的律師撰寫訴願書,向內政部提出訴願,為讓內政部訴願委員會屈服,也動用多位立法委員的關係向內政部施壓,並不惜以刪除預算威脅。可見其斧鑿之深。

障礙的石頭

        為了200億的大餅,他們必須搬開阻礙的石頭,集團積極捜集地政局的違法事証,從以前的開發案到現在進行中的開發區,不斷的尋找蛛絲馬跡向「有關」單位檢舉。逢甲大學和中國醫藥大學的售地案是他們著力之處。他們看不到也不在乎設校是否引進研發科技、是否帶動整體的發展,集團眼中衡量的只有金錢與利益。

        他們深知對付公務員最有效的手段是司法,圖利罪是公務員的夢魘也是個陷阱,它與便民的界線相當模糊,許多公務員常常在莫名其妙的情況下栽了跟斗,反正集團中不少「有力」的人士,他們懂得如何運作,如何扣帽子,至於是否得逞則拭目以待了。

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