臺中自辦市地重劃問題頻出 監察院糾正市府疏失 並促內政部檢討法制 強化監管

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監察委員：施錦芳、高涌誠

自辦市地重劃於實務執行上爭議不斷，尤其臺中市的黎明（單元二）、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案更是糾紛頻繁，問題層出不窮。民眾質疑臺中市政府漠視重劃會執行過程涉及諸多疑義，並指出現行法令規範未臻周全，造成土地所有權人權益受損。監察委員施錦芳及高涌誠調查發現，臺中市政府核定的黎明（單元二）、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案，僅考量同意比率，忽視不同意者的意見，且缺乏公益性與必要性的審慎評估。重劃計畫書的內容過於簡略，無法有效反映龐大資金需求下的財務風險，加上費用負擔長期以來疏於監督審查，開發公司的定位及管理缺乏明確規範，不僅相關審查監督機制亟待改善，更有從法制面通盤檢討之必要。監察院內政及族群委員會於10月9日通過兩位委員所提的調查報告，並對內政部及臺中市政府提出糾正。

 糾正案文指出本案缺失如下：

一、自辦市地重劃對於土地所有權人財產權益影響甚鉅，主管機關受理申請時，必須確認該重劃案具有顯著的公共利益，方能核准實施。尤其為避免徵求同意僅達到平均地權條例第58條規定的最低門檻後，便匆促提出申請，而疏於徵詢其餘土地所有權人之意見，因此，主管機關於核准自辦市地重劃前，應確實瞭解土地所有權人之意見，俾兼顧公益考量與私益維護，並提升決策過程的透明度。惟查臺中市政府在受理黎明、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃區申請核准實施自辦市地重劃時，僅依據私有土地所有權人及其面積超過半數以上之同意，作為核准的唯一考量，至於是否符合公益性、必要性，以及是否適當與合理，均未見有相關評估與審查，甚至未確實審核土地所有權人意見分析表及其處理經過情形，忽視不同意參加市地重劃者之意見。另外，該府對於重劃期間異議者的陳訴意見，又常以其涉及私權糾紛為由草率回應，未能充分正視，顯有不當。

 二、黎明、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案均涉及龐大的資金需求，然而送交臺中市政府核定之重劃計畫書卻過於簡略，缺乏完整財務評估與詳細成本分析，增加財務風險與執行過程中的潛在爭議。進一步檢視歷年來臺中市政府核定之自辦市地重劃計畫書，各區費用負擔從每公頃344萬元至9,762萬元不等，不但彼此間差異甚鉅，而且其中半數地區之費用負擔比率超過15%，部分地區甚至超過20%。相較該府近年來公辦市地重劃的費用負擔比率僅介於9.03%至10.45%，顯不合理，亦隱含重劃後平均地價或有低估的可能性。臺中市政府對於重劃會所估列之費用負擔，長期以來疏於監督審核，實有未洽。

 三、截至113年5月底，臺中市轄內總計有12件自辦市地重劃案完成財務結算，然而，其中竟然有11案呈現虧損狀態，虧損金額自15萬2,403元至1,774萬1,533元不等，相較臺中市政府公辦市地重劃盈餘動輒數千萬元以上，不僅不合理，更是難以想像。自辦市地重劃名義上雖係獎勵人民自辦，但因市地重劃所涉及的層面甚廣，加上龐大的財務需求，因此，實務上自辦市地重劃普遍係由開發公司出資並主導重劃業務運作，更直接將重劃取得之抵費地以開發成本全數交付開發公司，美其名開發公司以重劃後取得之抵費地，抵付其投入之開發成本，盈虧自負，實際上卻造成重劃盈餘全歸開發公司所有，開發利益淪為私人壟斷，嚴重違反社會公平正義之負面結果，不僅違反獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃之立法意旨，更讓「自辦」一詞淪為話術。內政部固於81年12月修正發布獎勵重劃辦法，新增規定允許理事會執行重劃業務時，得視實際需要雇用專業人員或委託法人、學術團體辦理，然而對於開發公司的設置管理、人員資格、代辦費用、業務執行及抵費地之處理，迄今均無明確規範，該部數十年來均未正視此一問題，殊值檢討。

 四、自辦市地重劃之發動與實施，攸關重劃區內之公共事務與公共利益，主管機關須以公權力為必要之監督及審查決定。然而在「受益者付費」與「公私均蒙其利」觀念影響下，自辦市地重劃之公益性與必要性，長期以來未受重視，不僅核准實施之判斷基準付之闕如，相關監督機制亦未臻完備，甚至將整體自辦市地重劃業務導向私法自治之私法事件，造成有異議之民眾只能循民事途徑解決。自辦市地重劃的法規疏漏頻傳，虛灌人頭、袒護業者、暴利歸私等質疑更是時有所聞，內政部未能提出有效因應對策，亦無法確實督導地方政府落實審查自辦市地重劃業務，造成自辦市地重劃成為財團圈地掠奪私人財產的工具，顯有怠失。內政部實有從法制面通盤檢討之必要。

 五、市地重劃係實現都市計畫之開發方式，實務上都市計畫是以附帶條件方式，劃設整體開發區，指定以市地重劃方式辦理開發，部分都市計畫甚至規定優先由土地所有權人依獎勵重劃辦法自行辦理。然而現行都市計畫相關法令，並無優先實施自辦市地重劃之法源依據，亦未規定應以公開方式舉辦聽證，不符正當行政程序之要求，殊值檢討。

 監察委員施錦芳及高涌誠並於調查報告指出：

國際人權公約與一般性意見就適足住房權已有明確規範，不論公部門或私部門均應遵循，自辦市地重劃亦不能例外。主管機關允應全面檢視現行相關重劃法令及實務運作，針對不足或違反之處，儘速研議修訂法令規定，並於自辦市地重劃涉及地上物拆除與住戶搬遷等情形時，特別注意是否符合適足住房權之規範，確保人民居住權益獲得保障。